lundi, 17 août 2020 14:49

Les étapes pour bien réussir un investissement locatif

Il s’agit d’un investissement dont vous tirez revenus réguliers et déductions d’impôts. 

Pour bien comprendre le fonctionnement, voici les étapes incontournables :

1. Définir son projet d’investissement

2. Trouver le bien immobilier

3. Trouver le financement

4. Trouver le locataire

5. Remplir sa fiche d’imposition

 

Étape 1 : définition du projet d'investissement immobilier

Pourquoi faire de l'investissement immobilier locatif ?

 

Trois avantages principaux :

→ Des revenus grâce aux loyers perçus

→ Le second avantage, c’est la constitution d’un patrimoine immobilier

→ Enfin, l’investissement locatif présente des avantages fiscaux en déduisant le montant des intérêts de l’emprunt du revenu locatif imposable. 

 

Quelles sont les types de locations possibles lors d'un investissement locatif  ?

 

→ La location meublée : elle s’adresse à des locataires en quête de simplicité d’emménagement, souvent pour de la courte durée. Elle permet de fixer un loyer plus élevé en échange de la fourniture des meubles.

→ La location vide : à l’inverse, les loyers sont plus bas mais elle offre plus de tranquillité sur le long terme à l’investisseur.

→ La location de courte durée (type Airbnb) : le prix par nuit laisse supposer un rendement très intéressant mais elle est encadrée par la loi : nombre maximum de nuits par an, fiscalité des revenus, usage des locaux.

→ La colocation : le “turn-over” des occupants est élevé, mais cela a une conséquence sur le loyer qui est globalement plus important que pour une location traditionnelle. 

Pour en savoir plus n’hésitez pas à nous contacter :

 

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Étape 2 : trouver le bien immobilier dans le cadre d'un investissement locatif

Où investir dans le cadre d'un investissement locatif ?

 

Choisissez la région avec une demande de logement dynamique : la région parisienne, les grandes villes, les zones frontalières ou côtières présentent des attraits.

Renseignez-vous sur la vie de quartier, sur les infrastructures et sur la connectivité de votre emplacement.

Enfin étudiez le marché locatif local : les arrêtés municipaux, l’encadrement des loyers et le solde migratoire.

 

Étape 3 : trouver le meilleur financement pour un projet d'investissement locatif

Faire une simulation pour son achat immobilier

 

Le premier réflexe avant la recherche de financement, c’est de simuler, ensemble, votre plan de financement avec Dodream.

Cette étape vous donnera une idée précise des montants en jeu et de votre capacité d’emprunt. 

 

Trouver le meilleur prêt et le meilleur taux pour votre investissement locatif

 

Vous connaissez maintenant le montant que vous devez emprunter et les sommes que vous êtes en mesure de rembourser tous les mois.

Grâce à notre collaboration nous pourrons ensuite faire le tour des établissements bancaires pour vous, afin de trouver la solution la plus adaptée à votre environnement patrimonial.

 

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L'investissement locatif sans apport : mythe ou réalité ?

 

L’apport n’est pas obligatoire pour un investissement locatif dans certains cas. Toutefois, conservez votre épargne car depuis la pandémie du Covid les dossiers sont plus difficiles à défendre auprès des banques, nous devrons donc être particulièrement vigilants.

 

Étape 4 : trouver son locataire dans le cadre d'un investissement locatif

Est-il plus intéressant confier la gestion locative à un agence ou bien de la faire soi-même ?

 

Si vous avez du temps à investir dans la gestion locative, faites le vous-même cela vous permettra d’optimiser votre rendement.

Cependant, ce n’est pas toujours simple : recherche de locataires, visites, états des lieux, suivi et entretien. Un gestionnaire c’est la garantie d’avoir l’esprit libre et de vous décharger de ces tâches.

 

Ce qu'il faut savoir du contrat de bail

 

Le contrat de bail est établi en 2 exemplaires datés et signés par le propriétaire et le ou les locataires. Il contient certaines informations obligatoires et il définit la durée du bail.

Vous pouvez également trouver des modèles de contrats sur internet (les baux classiques durent 3 ans pour un appartement vide et 1 an pour un meublé.

Le bail est renouvelé tacitement à l’issue de la période si vous ne donnez pas congé au locataire ou si le locataire décide de se dégager dans le respect de son préavis).

 

Étape 5 : remplir sa fiche d'imposition dans le cadre d'un investissement locatif

Faut-il louer en meublé ou faire de la location nue / vide ?

 

Louer un meublé est plus intéressant d’un point de vue fiscal. 

Les revenus locatifs provenant d’un appartement vide sont classés comme revenus fonciers. Ceux d’un meublé entrent dans la catégorie des bénéfices commerciaux et présentent une fiscalité moins lourde.

 

Les lois de défiscalisation de l'investissement locatif

 

Les revenus locatifs sont imposables, mais une partie de vos frais sont déductibles et viennent réduire le montant soumis à l’impôt.

C’est le cas des :

→ provisions pour charges de copropriété

→ frais d'assurance

→ frais de gestion

→ intérêts d’emprunts

→ dépenses de travaux liées aux réparations, à l’entretien et à l’amélioration du bien

→ des charges récupérables (que vous avez assumés à la place de vos locataires).

 

En plus de ces déductions, des dispositifs spécifiques et ciblés ont été mis en place.

→ Le plan Pinel offre des réductions d’impôts pour des investissements sur des territoires définis.

→ Le Denormandie vient prolonger le plan Pinel, en ciblant les logements vétustes à remettre en état.

→ La Loi Malraux présente des avantages fiscaux pour des investissements sur de l’ancien dans les centres historiques.

 

 

Astuces à retenir lorsqu'on se lance dans l'investissement immobilier

 

→ L’investissement locatif est un bon départ pour se constituer un patrimoine : apport limité, revenus réguliers et fiscalité intéressante.

→ La localisation est très importante : renseignez vous sur les zones à forte demande et les dispositifs fiscaux locaux.

→ Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs une partie des charges et coûts liés à votre investissement.

 Toute l’équipe Dodream reste à votre dispostion pour plus d’informations ou pour réaliser, avec vous, ce nouveau projet immobilier.

  

 
 
Mais, avant de vous lancer, lisez notre article : "Faut-il louer ou acheter sa résidence principale ?"
Connaissez-vous la SCI pour faire de l'investissement locatif ? Lisez notre article : "Comprendre le fonctionnement d'une SCI, quels avantages ?"
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